– 하와이 부동산 매도자는 “타인에게 판매할 부동산 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있는 과거 또는 현재의 모든 사실, 상태 또는 결함“을 공개해야 할 의무가 있으며, 부동산 중개인은 매도자인 고객에게 부동산 고지 의무서를 작성하도록 요구합니다.
때때로 매도자는 부동산에 대한 ‘사실, 상태 또는 결함‘에 익숙해 져서 당연한 것으로 여기고 고지 의무를 가볍게 여기거나 중요하지 않다고 생각할 수 있습니다. 예를 들어, 매물의 지하실이 몇 년에 한 번 정도 폭우가 내릴 때만 침수되는 경우, 매도자가 이렇게 주장할 수 있습니다: “오래 전에 몇 번밖에 발생하지 않았기 때문에 큰 문제가 되지 않습니다.” – 과연 그럴까요? 다시 생각해 보세요!
입장을 바꿔서 당신이 매수자가 된다면 가끔식 침수되는 지하실에 대해 신경이 쓰이겠지요? 물론입니다. 매도자가 이 문제에 대해 무감각해졌다고 해서 매수자가 상관하지 않을 거라고 착각하면 안됩니다.
최근에 매도자가 고지 의무를 소홀이 하여 생긴 두 가지 실례를 소개 해 드리겠습니다
1) 주거용 콘도텔 전용
2017년 3월, 시 당국은 소유주가 콘도텔을 ‘주거용’으로 전용할 수 있도록 허용하는 조례 17-013을 채택했습니다. 공제를 신청하는 소유주는 재산세율을 주택 감정가의 1.39%(호텔/리조트 세율)에서 0.35%(주 거주지 사용 세율)로 낮출 수 있습니다. 인하된 세율은 매해 9월1일까지 신청하고 다음 해 7월 1일부터 시작되는 새 회계연도부터 적용되는 것이 원칙이지만, 소유주가 9월 1일 신고 마감일이전의 어느 시점에 신청서를 제출했느냐에 따라 공제 적용일이 신고 후 10개월에서 22개월까지 지연되는 경우도 있습니다!
문제는 매도자가 ‘주거 전용’을 신청했다면 매수자의 임대 옵션이 세입자당 연속 30일 이상으로 제한된다는 점입니다. 이 경우, ‘주거 전용’ 콘도텔은 더 이상 단기로 임대할 수 없습니다.
어떤 매도자는 몇 달 전의 주거 전용 신청 사실을 매수자에게 알리는 것을 잊어버립니다. 이런 경우 거래가 완료될 때 까지 매수자가 이 사실을 알지 못할 수 있습니다.
매수자가 사용 제한을 위반하면 위반 전 과세 연도 전체 기간을 포함하여 소급한 주거 전용 세율 혜택이 취소됩니다. 매수자에게는 위반 전 회계연도 전체 기간의 세율 차액에 해당하는 세금과 이 세금 금액의 10%가 벌금으로 부과됩니다.
예시: 5년 거주 전용인 1백만 달러 콘도텔 매수 후, 2021년 1월 1일에 단기 휴가 임대를 시작합니다. 밀린 세금과 벌금의 ‘비용’은 2019년 회계연도 전체에 대한 $11,040($13,900 – $3,500 = $10,400 + 10% = $11,040)과 2020년 회계연도 절반에 대한 $4,620($13,900 – $3,500 = $10,400 : 2 = $5,200 + 10% = $5,720)이 될 수 있습니다. 12개월 + 6개월의 밀린 세금과 벌금을 더한 총 ‘비용’은 $16,760입니다! 정말 놀랍습니다.
2) 향후 개발 가능성
일리카이는 제가 가장 좋아하는 와이키키 콘도텔 중 한 곳입니다. 이전 글에서 일리카이가 특별한 이유와 투자 잠재력에 대해 설명해 드렸습니다. 2017년 11월 21일, 일리카이 AOAO는 모든 일리카이 콘도텔 소유주들을 대상으로 하와이 주정부가 일리카이 바다 쪽에 위치한 빈 주차장을 ‘재개발’하겠다는 의사를 밝히는 서한을 보냈습니다.
최근 일리카이의 한 매도자는 매수자에게 이 서한을 공개하지 않는 다소 안일한 태도를 보였습니다. 매도자는 “주정부의 개발 계획은 이미 수년 전부터 알려져 온 사실이며 구체적인 계획이 승인되지 않았기 때문에 이 문제를 알려야 할 필요가 없습니다!” 라고 주장했습니다. – 과연 그럴까요? 다시 생각해 보시기 바랍니다!
매도자는 “매수자에게 판매할 부동산의 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있는 과거 또는 현재의 사실, 상태 또는 결함“을 반드시 공개해야 합니다. 따라서, 매도자는 AOAO 서신을 수령한 사실을 구매자에게 공개할 의무가 있습니다. 해당 사안이 이미 알려져 있거나 구체적인 내용이 없다고 해서 매도자의 의무가 없어지는 것은 아닙니다. 매도자의 개인적인 견해와 상관없이 재개발이 향후 일리카이 가치에 미칠 잠재적 영향은 매수인의 구매결정을 위해 고려해야 할 중요한 사항이기 때문입니다.
결론
상기 예시는 상식적으로 쉽게 설명할 수 있는 분명한 내용이지만, 일부 매도자들의 정확한 고지 의무를 대수롭지 않게 여기는 태도는 개선이 필요합니다. 확실하지 않은 경우 더 많은 정보를 제공하는 편이 오히려 낫다는 것을 기억하세요.
‘사실, 상태 또는 결함’의 기준에는 개인차가 있습니다. 하와이 부동산 매도자는 매수자가 알아야 할 중요한 사항을 모두 공개해야 하는 의무가 있습니다. 매도자의 책임감 없는 대응은 잠정적인 소송의 원인이 될 수 있으므로, 위험을 감수할 가치가 없습니다. 거액을 주고 부동산을 구매하는 어느 누구도 매도자의 실수로 공개되지 않은 중요한 사항이 있다는 얘기를 듣고 싶지 않을 것입니다.