우선, 결론부터 단호히 말씀 드리겠습니다:
인지하는 위협에 대한 두려움은 실제 위협 자체보다 훨씬 더 큽니다.
이것은 부동산을 포함한 우리 삶의 많은 영역에 적용됩니다. 특히 제가 ‘향후 개발에 대한 두려움’이라고 부르는 FOFD(Fear Of Future Development)는, 우리의 의사 결정 과정을 흐리게 만들 수 있습니다. 두려움의 원인과 극복하는 방법을 살펴보기 전에 먼저 두려움이 어디에서 오는지 확인해 보겠습니다.
수십만 년에 걸쳐 우리의 뇌는 인지된 위협에 대해 세심한 주의를 기울이도록 진화해 왔습니다. 이것은 우리 조상들의 생존 방법이고 우리가 현존하는 이유이기도 합니다.
다만, 인지된 위협의 성격이 달라졌습니다. 수천 년 동안 덤불 속에서 바스락거리는 소리는 호랑이가 사람을 사냥하려는 소리였을 수 있습니다. 오늘날 우리는 이런 위험에 노출될 가능성은 적어졌고, 현대 사회에서 생명을 위협받을 상황은 대부분 존재하지 않습니다.
우리의 뇌 기능은 진화를 통해 강화되었습니다. 중요한 것은 오늘날 우리가 인지하는 위협이 공포 반응을 유발시키지만, 그 공포 반응은 실제적인 위협에 비해 과장된 것일 수도 있다는 점입니다.
공포는 과거의 위험했던 세상에서 꼭 필요했던 생존 수단이었습니다. 싸움, 도피, 또는 때때로 무반응(포식자의 위협이 사라질 때까지 정지)을 통해 생명을 구하고 생태계의 우위를 확보해서 우리 종족을 생존시켰습니다.
현대 사회에서는 이런 동일한 공포 반응이 비생산적 일수도 있으며, 때때로 그러한 두려움이 분노로 바뀔 때 우리는 인생에서 무엇이 중요한지 다시 생각해봐야 합니다.
우려하는 주민들이 새로운 개발을 격렬히 반대
최근 급부상하고 있는 카카아코(Kakaako)는 호놀룰루 도심 금융단지로부터 알라 모아나(Ala Moana) 쇼핑센터부근에 이르는 지역을 말하며, 많은 사람들이 거주하고, 일하고, 즐기고 싶어 하는 호놀룰루 도심의 새로운 허브로 거듭나고 있습니다.
최근 여러 곳의 신축 콘도가 완공되었고, 더 많은 콘도가 새로운 도로, 쇼핑 및 놀거리와 함께 건설되고 있습니다.
하지만 변화에 대한 두려움 때문에 일부 인근 주민들은 불안해하고 있습니다. 어떤 이들은 교통 및 인프라 문제를 언급하며 불만을 토로합니다:
“우리 동네에는 안 돼요. 내가 먼저 여기 살았는데! 내가 누리는 경치와 평안함을 포기할 수 없어요. 새 건물이 생기면 살기 좋은 동네를 교통체증으로 망치게 됩니다.”
개인적인 생각일까요? – 인간은 변화와 불확실성을 본능적으로 싫어합니다. 주의를 산만하게 하고 삶에 스트레스를 더하기 때문입니다.
하지만 이 두려움이 정상적일까요?
이 인지된 위협, 즉 개발에 대한 두려움이 실제 위험과 같은가요?
동네 전체를 모두 사들이지 않는 한, 거주 지역의 향후 개발을 막기 위해 할 수 있는 일은 거의 없습니다. 이것은 개인이 통제할 수 없는 상황과 사건입니다. 우리가 통제할 수 있는 것은 우리 자신 뿐입니다. 그러니 너무 스트레스 받지 마세요.
그 대신, 다음 질문을 생각 해 보세요:
- 우리 동네의 미래 개발에 대한 두려움이 우리를 잘 살게 할 수 있을까요? – 그렇지 않을 가능성이 높습니다.
- 두려움이 우리의 잠재력 실현에 방해가 될 수 있을까요? – 그럴 수도 있습니다.
- 두려움이 긍정적인 가능성을 망칠 수가 있을까요? – 그럴 가능성이 높습니다.
다음은 이 기사의 결론을 보여주는 세 가지 실제 사례입니다
1) 일리카이(Ilikai) 항만 개발
일리카이 호텔 부근 해안가에는 선착장 이용객들을 위한 하와이 주 소유의 주차장이 있습니다. 지난 60년 동안 하와이 주정부는 이 부지를 개발하기 위한 계획을 논의했습니다. 가장 좋은 의견은 주차장과 보트 정박시설을 갖춘 고급 콘도텔을 지어 기존의 ‘선착장 이용자 혜택’ 요건을 충족하는 경우입니다.
새 건물의 ‘크기와 높이’에 대한 불확실성으로 인해 이곳 주민들은 불안에 떨고 있습니다. “조망권을 잃고 집값이 폭락할 수 있다”고 우려하는 사람들도 있습니다. – 어떤 증거에 근거한 것일까요?
수년 전 힐튼 호텔(Hilton Hotel)이 일리카이 반대편에 힐튼 라군 타워(Hilton Lagoon Tower)를 지으면서 일리카이 라군 쪽에서 바라보는 바다 전망이 절반으로 줄어들었습니다. 당시 일리카이 소유주들의 원성과 항의는 정말 엄청났습니다.
하지만, 부동산 가치는 떨어지지 않았습니다. 힐튼 호텔이 라군 지역에 들어와서 주변을 정리하니 모든 일리카이 콘도 가치는 오히려 상승했습니다. 바다 전망은 예전 같지는 않지만 여전히 멋집니다. 현재의 상황에 대해 아무도 이렇게 불평하지 않습니다: “어떻게 감히 내가 누리는 경치와 평안을 파괴하고 내 재산 가치를 훼손할 수 있느냐!”.
이 사례의 교훈은 무엇일까요? 아마도 결과는 생각처럼 나쁘지 않을 수도 있다는 겁니다.
과도한 두려움이 매수를 망설이게 하는 이유가 될 수 있을까요?
아마도 그럴 수 있을 겁니다. 흔히 일어나는 일입니다.
일단 확실하지 않다면 너무 성급하게 행동하지 마세요. 또한 일어날 가능성이 거의 없는 위험에 과민반응 하는 것도 좋지 않습니다.
저는 항만 개발이 완료된 후에도 일리카이의 부동산 가치, 임대 수요 및 현금 흐름에 부정적인 영향이 거의 없을 것으로 예상합니다.
일리카이 오션뷰 콘도의 임대 수익과 부동산 가치는 계속 강세를 유지하고 심지어는 상승 할 수도 있습니다. 새로 지을 예정인 건물이 잠재적으로 시야를 가릴 수 있는 위험에도 불구하고 선착장 쪽이나 라군 쪽의 콘도 어느 쪽이든, 장기적으로는 아무런 영향이 없을 것입니다 – 인생을 단순하게 생각하세요. 지나친 분석은 시간 낭비입니다.
이 선착장 주차장에 최고급 건물이 들어서면, 모든 일리카이 콘도의 가치가 상승할 것으로 전망됩니다.
제 말이 전적으로 옳지는 않지만, 전에 그랬었다는 것을 말씀 드리고 싶습니다.
결국, 개발에 대한 두려움은 불확실성이 경제적 이득으로 상쇄될 때까지의 일시적인 현상입니다.
대부분의 경우, 부동산 신규 개발은 시너지 효과를 발휘해 부동산의 가치를 높이고 지역 경제와 상권을 활성화시킬 수 있습니다.
일리카이가 처음 지어졌을 때를 떠올려보세요. 26층 높이의 이 건물은 당시로서는 엄청난 건축물로서, 대중의 공분과 즉각적인 두려움을 불러일으켰습니다. 그 결과 시 당국은 와이키키의 새로운 고층 건물에 대해 일시적으로 건축 중지 명령을 내렸습니다.
하지만 이 상황은 그리 오래가지 않았습니다. 추가 세수 확보와 경제적 이득이라는 매력이 설득력을 얻으면서, 그 후 와이키키에 전례 없는 건축 붐을 일으키고 오늘날의 스카이라인을 만드는 시발점이 되었습니다. 현재의 일리카이는 다른 모든 고층 빌딩과 완벽하게 조화를 이루고 있으며 그 결과, 와이키키의 부동산 가치는 이후로 꾸준한 상승곡선을 그려왔습니다.
개발에 대한 두려움이 지나치게 과장되었던 사례 두 건을 더 소개 해 드립니다.
2) 포 패들(Four Paddle) 콘도의 오션뷰를 막은 리츠 칼튼(Ritz-Carlton)
와이키키의 포 패들 콘도는 포트 드루시 비치 파크(Fort DeRussy Beach Park) 너머로 탁 트인 바다 전망이 인상적인 곳이었습니다. 적어도 리츠칼튼 와이키키가 들어서기 전까지는 그랬죠. 리츠칼튼 와이키키가 들어서면서 포 패들 콘도 건물의 오션뷰 전망과 건물 가치가 떨어질 것으로 예상되었습니다. 불안감은 만연했고 많은 콘도 소유주들이 격렬하게 불만을 토로했습니다.
일부는 부동산 가치 하락을 염려하며 콘도를 매각하기도 했습니다.
돌이켜보면 리츠칼튼 개발이 처음 발표되었을 때가 가장 두려운 순간이었고, 콘도를 매각하는데 최악의 시기이기도 했습니다.
그 당시에 주택을 매각한 사람이라면 아마 지금은 후회할 것입니다.
포 패들에서 즐길 수 있는 오션뷰는 줄어들었지만, 부동산 가치와 임대 수요는 줄어들지 않았습니다. 그곳에서 바라보는 바다 전망은 여전히 매혹적입니다. 리츠칼튼 개발이 이 지역을 깨끗하게 정비하고 활기를 불어넣은 후 포 패들은 물론 주변 모든 콘도의 가치가 상승했습니다.
3) 컨벤션 센터 경관
빌라 온 이튼 스퀘어(Villa On Eaton Square)와 1717 알라 와이(Ala Wai)는 알라 와이 운하 너머로 탁 트인 산의 전망으로 정평이 나 있었던 두 개의 콘도입니다. 그런데 알라 와이 운하를 따라 펼쳐진 넓은 공터가 하와이 컨벤션 센터 건설 부지로 선정되면서 모든 것이 바뀌기 시작했습니다. 이 발표에 인근 콘도 소유주들은 불안해했습니다.
하지만 그것이 위장된 축복이라는 것을 누가 생각이나 했을까요? 새로운 컨벤션 센터 부근에 다량의 대형 나무가 심어지면서, 초록이 무성한 열대 조경이 돋보이는 세계적 수준의 건축 걸작이 탄생했습니다.
콘도에서 바라보던 황량한 주차장에 비해, 오늘날의 경관은 매우 훌륭하고 아름답게 개선되었습니다.
결론
당신의 콘도가 바다 바로 앞에 위치하지 않는 한, 전망을 보장받을 수는 없습니다.
당신의 선택은…
- 향후 지역 부동산 개발에 따라 전망을 포기하거나,
- 바닷가 바로 앞에 위치한 오션 프런트 부동산을 매수하는 것입니다.
하지만 언제나 예외는 있습니다. 억만장자들의 놀이터가 된 프랑스 령의 작은 도시 국가인 모나코(Monaco)에서 무슨 일이 일어나고 있는지 생각해 보세요. 뉴욕의 센트럴 파크(New York’s Central Park)보다 작은 모나코는 평방피트당 평균 4,560달러의 부동산 가치를 지닌 세계에서 가장 인구 밀도가 높은 국가 중 하나입니다.
이곳은 바다 앞에 매립된 땅입니다. 네덜란드가 주도한 이 흥미로운 프로젝트는 토지를 가장 잘 활용한 사례로 보여집니다.
그렇다면, 우리가 가진 개발에 대한 두려움(FOFD)을 어떻게 해결해야 할까요?
FOFD를 FOTBP(Focus On The Bigger Picture)로 대체하는 것은 어떨까요? 이는 더 큰 그림에 집중한다는 뜻입니다. 모든 기회에는 특정한 위험이 수반된다는 점을 기억하세요.
최종 선택은 전적으로 본인에게 달려 있지만, 개발에 대한 두려움 때문에 중요한 결정을 해야 할 때 발목을 잡히지 않아야 합니다. 인생을 즐기고 불확실성에 익숙해지세요. 그리고, 선택의 순간이 되면 신중하게 계획을 세워 결과에 대해 책임을 져야 합니다. 스스로 해결 가능한 문제에 집중하고 나머지에 대하여 조바심 내지 마세요.